Ketensamenwerking met Woonbedrijf

“Wij hebben partners nodig die kunnen bouwen én ontwikkelen”

Met een opgave van meer dan 900.000 nieuwe woningen tot 2030 is de druk op de woningmarkt ongekend groot. In de Brainport-regio, die een toenemend aantal expats moet huisvesten, doet die druk zich nog eens extra voelen. “Voorheen had Woonbedrijf een nieuwbouwopgave van zo’n 250 sociale woningen per jaar,” opent Marja Hulsebos. “Inmiddels zitten we op 600 sociale en 65 middenhuur. Dat maakt 665 in totaal.” De boodschap is duidelijk: meer en sneller bouwen. Maar hoe? Woonbedrijf ging de samenwerking aan met drie vaste ketenpartners. Bouwers die ook hun ontwikkelkracht inbrengen.

Een bijna verdrievoudigde nieuwbouwopgave, die met hetzelfde aantal medewerkers moet worden opgepakt. Dat is een forse uitdaging. Marja Hulsebos, senior-vastgoedontwikkelaar en ketenregisseur bij Woonbedrijf: “We komen simpelweg handjes tekort. Daarom hebben we ervoor gekozen om meer los te laten en de markt aan zet te krijgen. Partijen sneller aan laten haken, zodat ze ons al in het voortraject kunnen ondersteunen.”

Meer capaciteit en expertise, minder doorlooptijd en kosten

Na een zorgvuldige selectieprocedure sloot Woonbedrijf vorig jaar een overeenkomst met drie bedrijven die niet alleen bouwen, maar ook ontwikkelcapaciteit in huis hebben: Heijmans Woningbouw, Stam + De Koning en Huybregts Relou (dat zich ondersteund weet door zusterbedrijf CRA Vastgoed). Marloes Verkerk is manager Nieuwbouw bij Woonbedrijf. “Een ontwikkeling vraagt gemiddeld pakweg 7 jaar, van opstart tot oplevering. Bij een traditionele aanpak is de bouwer daar alleen de laatste twee jaar, in de realisatiefase, bij betrokken. Omdat onze ketenpartners niet alleen bouwen, maar ook ontwikkelen, kunnen ze sneller aansluiten. Dat geeft onze eigen ontwikkelaars ruimte om meerdere projecten te draaien. En door inbreng van bouwexpertise in het vroege ontwikkeltraject, kunnen we de realisatie uiteindelijk beter en soepeler, slimmer en wellicht voordeliger laten verlopen. Met minder faalkosten ook.” “Daar komt bij dat projecten steeds complexer worden,” vult Marja aan. Dat kun je bijna niet meer in je eentje behappen. Ook daarom kiezen wij voor een aanpak waarbij ketenpartners hun kennis en kunde met ons en met elkaar delen.”

Teamontwikkeling en kennisdeling

Een van de criteria bij de selectie van ketenpartners, was de ‘klik’. Lastig te omschrijven, maar wel degelijk belangrijk wanneer je besluit voor lange tijd met elkaar op te trekken. Marja: “Wij vragen langdurig commitment en bereidheid om ook buiten de projecten om met en in elkaar te investeren in zaken als teamontwikkeling en kennisuitwisseling. We onderzoeken samen continu hoe we kunnen verbeteren, over de partijen heen, en de komende jaren zetten we gezamenlijk in op innovatie.” Dit soort ‘zachte’ aspecten maakt wezenlijk deel uit van de ketensamenwerking. “Wat niet wegneemt dat we natuurlijk strak monitoren en evalueren op keiharde KPI’s,” voegt Marloes toe. “Bijvoorbeeld op het gebied van aantallen, doorlooptijdverkorting en marktconformiteit. Of de samenwerking op die fronten al de beoogde winst oplevert, is nog wat vroeg om te zeggen. Maar wat we wel al hebben kunnen meten, ziet er zonder meer positief uit.”

Werkplezier is belangrijk

Enkele keren per jaar organiseert een van de ketenpartners een grote themabijeenkomst voor iedereen die bij een project of bij ketensamenwerking überhaupt is betrokken. Daarbij gaat het niet alleen om kennisdeling en uitwisseling van ervaringen, maar vooral ook om verbinding, licht Marja toe. “Het gaat erom dat we elkaar motiveren, inspireren en enthousiast houden. Deze bijeenkomsten blijken voor iedereen erg waardevol. We hebben ook een KPI die niet over doorlooptijd of geld gaat, maar over werkplezier. Want als je zo lang zo intensief met elkaar optrekt, moet het voor iedereen ook leuk zijn. Zie het maar als een soort huwelijk dat je met elkaar aangaat.”

Verbinding is het sleutelwoord

Eigenlijk valt ook de gemeente te zien als een soort ketenpartner. Marloes: “De gemeente is immers een heel belangrijke speler in dit vak en bepaalt voor een belangrijk deel wat er gerealiseerd kan worden en hoe snel we vooruit kunnen. Daarom hebben we samen met de andere corporaties in Eindhoven en de gemeente ook een samenwerking opgezet. We zitten een dag per week samen op kantoor en behandelen dan de lopende projecten.” “Daarnaast zoeken we verbinding met andere corporaties en gemeenten in ons kerngebied,” besluit Marja. “En in het kader van omgevingsparticipatie ook met de wijken en buurten. Bouwen, dat kunnen we wel. Het gaat erom hoe we dat met ons allen sneller en efficiënter, slimmer en duurzamer kunnen doen. Bewonersgericht ook; Fijn & Ongestoord wonen staat continu hoog in het vaandel van Woonbedrijf. In onze ogen ligt het antwoord in verbinding.”

Een sterke bouwer die van aanpakken weet

Huybregts Relou is een van de ketenpartners waarmee Woonbedrijf haar nieuwbouwopgave beter en sneller wil beantwoorden. De corporatie werkte eerder al samen met ons bouwbedrijf in het project Aurora op het TU/e-terrein. CRA Vastgoed is evenmin een onbekende. CRA Vastgoed werkt immers nauw samen met Woonbedrijf bij de ontwikkeling van Achter het Gerechtsgebouw, een deelplan binnen de totale herontwikkeling van het Stadhuisplein in het centrum van Eindhoven.

Binnen de ketensamenwerking is Huybregts Relou momenteel bezig met de voorbereiding van De Laak in Eindhoven. De realisatie van dit project - herontwikkeling van een voormalig schoolgebouw en buurthuis in de wijk Tongelre naar een complex met ruim 50 appartementen – start begin volgend jaar. Een ander project elders in Eindhoven (realisatie van circa 150 appartementen) is nog in onderzoek.

Marja Hulsebos: “Iedere ketenpartner heeft zo zijn eigen kwaliteiten en cultuur. We ervaren Huybregts Relou als partij met een enorme kennis van de lokale markt. Een echt familiebedrijf; stabiel, solide en betrouwbaar. Een sterke bouwer die van aanpakken weet en ons in elke fase van een project kan ondersteunen.”