CRA Vastgoed herontwikkelt schoollocaties van Summa College

Resultaat komt samen. Ook in zakelijke transacties levert een relatie waarin je je oprecht en betrokken sterk maakt voor elkaars belangen, meer op dan een starre koper-verkoper rol. Vorig jaar september kocht CRA Vastgoed van Summa College de schoollocatie aan de Van Vorststraat in Eindhoven. En als het Centrum voor de Kunsten Eindhoven (CKE) in de zomer van 2017 het totaal verbouwde ‘Huis van Amateurkunst’ aan de Pastoor Petersstraat betrekt, kan CRA beginnen met de herontwikkeling van de dan vrijgekomen CKE-locatie aan de Stratumsedijk. Een gesprek met Joland Slangen, projectleider huisvesting bij CKE, en Hans Doffegnies, directeur dienst facilities bij het Summa college.

Centrum voor de Kunsten Eindhoven

CKE, met twee vestigingen verdeeld over de stad, kijkt al jaren uit naar één centrale locatie. “Wel zo handig als je wilt dat verschillende kunstdisciplines met elkaar samenwerken,” licht Joland Slangen toe. Slangen werd met zijn bureau MCO+ door CKE in de arm genomen om het hele herhuisvestingstraject van de organisatie in goede banen te leiden. “Maar ook voor je herkenbaarheid en positionering is één pand natuurlijk beter. En al helemaal voor de teamgeest onder je mensen. Daarom heeft CKE het oude sportfondsenbad aan de Stratumsedijk verkocht aan CRA. De andere vestiging, aan de Pastoor Petersstraat, wordt op dit moment verbouwd tot een modern en uitnodigend kunstencentrum. Dit wordt het Montmartre van Eindhoven; bruisend, levendig, creatief.”

Plannen voor Summa College uit de ijskast

De relatie tussen CRA en Summa College dateert al van eerder. Hans Doffegnies is binnen deze onderwijsorganisatie verantwoordelijk voor pakweg 20 locaties in en om Eindhoven. “Wij hebben in Eindhoven zo’n 150.000 m² aan schoolgebouwen en dat moet volgens onze strategisch huisvestingsplan worden teruggebracht tot 100.000 m². De Van Vorststraat is een van de vier scholen die we daarom verkopen. CRA liet ons al in 2013 weten geïnteresseerd te zijn om op deze plek woningen te ontwikkelen, maar de crisis gooide roet in het eten. Nu het klimaat weer gunstiger is, gaan we samen aan de slag. Vanaf eind 2016 tot en met 2018 wordt het gebied gefaseerd ontwikkeld. Wij kunnen tot het einde van dit schooljaar gebruik blijven maken van het gebouw.”

Langere adem en intensieve begeleiding

Beweegt een school of kunstencentrum zich anders op de vastgoedmarkt dan een commerciële partij? Gelden voor een maatschappelijke organisatie andere kaders wanneer zij gaat bouwen of verkopen? “Absoluut,” verzekert Doffegnies. “Je kunt een school niet zomaar verkopen aan iemand die de volgende dag iets anders in het gebouw begint. Dat vraagt een veel langere

adem. Bij ons loopt de interne besluitvorming over verschillende lagen. Eerst moet je het College van Bestuur informeren over en overtuigen van je plannen. Wanneer de bestuurders akkoord gaan, stap je naar de Raad van Toezicht en die beslist uiteindelijk.”

Ook CKE heeft met die verschillende lagen te maken, legt Slangen uit. “Het verschil met een Summa is dat onze organisatie veel kleiner is. Een verbouwing of verhuizing komt maar zelden voor, laat staan de verkoop en herontwikkeling van een locatie. De Raad van Toezicht moet je dus heel duidelijk en gefaseerd informeren. Zeker waar het onzekerheden betreft. Als maatschappelijke organisatie die met subsidiegelden werkt, kun je nu eenmaal niet dezelfde risico’s nemen als een commerciële ondernemer.”

Samen optrekken, als partners

Naast de interne besluitvorming noemen beide heren ook externe factoren die een rol spelen. Aanpassing van het bestemmingsplan bijvoorbeeld. Doffegnies: “Op onze gebouwen zit een onderwijsbestemming en het heeft heel wat voeten in aarde om dat te veranderen. Bovendien stond de Van Vorststraat aanvankelijk niet op de gemeentelijke prioriteitennota en was dit dus in principe geen aangewezen plek voor woningbouw. We hebben samen met CRA de gemeentedeuren platgelopen om de zaken zo te regelen dat er toch woningen gebouwd mogen worden. Echt als partners.”

Belangrijk aan wie je verkoopt

Is dat partnership tussen verkoper en ontwikkelaar enkel een zakelijk belang? Omdat de plannen en de verkoopprijs haalbaar moeten zijn en vertragingen ongewenst? “Ook,” antwoordt Doffegnies. “Maar het is evenzeer uit oogpunt van imago en reputatie belangrijk dat je in zee gaat met een betrouwbare partij waaraan je je wilt en kunt verbinden en waarmee je samen aan een goed plan werkt. Want voor het grote publiek staan hier straks geen woningen van CRA maar van Summa.” Slangen: “Daarnaast voelt CKE ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid om iets waardevols toe te voegen aan Stratum. Iets was deugd doet aan de omgeving en beantwoordt aan de wensen van de stad en al onze stakeholders.”

Meer dan kwestie van prijs

Die betrouwbaarheid en de kwaliteit van het plan speelden zeker mee bij de uiteindelijke keuze voor CRA. Bij CKE na een tender, die CRA won op basis van prijs en programma. Bij Summa vond geen aanbesteding plaats, maar groeide sinds het eerste contact in 2013 een vertrouwensrelatie die bijna vanzelfsprekend uitmondde in de huidige samenwerking. “CRA is eager en open,” besluit Doffegnies. “Volstrekt transparant over hoeveel woningen het wil realiseren, wat dat kost en wat het opbrengt. Natuurlijk, CRA heeft een commercieel belang, maar het kan en wil zich ook verplaatsen in een maatschappelijke organisatie als de onze. Het doet er ook alles aan om risico’s voor ons te minimaliseren.” Een zakelijke transactie in de vorm van oprecht partnership. Slangen kan dat alleen maar beamen. “Als we moeten onderhandelen met de gemeente of welstand, zitten we daar echt samen. En dat leidt tot verrassend resultaat!”